您好,欢迎进入上海明伦(苏州)律师事务所马政鹏刑辩律师团队官网!
全国热线:400-998-7229
您的位置: 首页  /  律法资讯  /  行业资讯

律法资讯
联系我们
全国热线:400-998-7229
移动电话:+86 189-6211-6353
涉外专线:+86 0512-710408101
业务联系:szminglun@126.com
联系地址:苏州市姑苏区苏站路1588号世贸中心东楼1903室

企业合同合规:合同主体中暗藏这些玄机,你知道吗?(二)

2022-05-06 11:05:20    
摘要:上一篇文章是从常见订立合同主体的分类来阐述其中的风险,本文将从合同主体中常见的问题提示企业在签订合同之前需审核的几个要素。本文所提到的三大类属是企业在日常生活中,较少接触的法律专有名词,但在生产、经营过程中又无处不在。不过不用担心,笔者在说...

上一篇文章是从常见订立合同主体的分类来阐述其中的风险,本文将从合同主体中常见的问题提示企业在签订合同之前需审核的几个要素。

 

本文所提到的三大类属是企业在日常生活中,较少接触的法律专有名词,但在生产、经营过程中又无处不在。不过不用担心,笔者在说明主体风险之前,均会通俗谈谈该名词项下的意思。

 

 

分享笔者之前处理过一个案件:A公司要购买李某的商铺做办公室,签订合同也交付款项后,李某的妻子以自己是共同共有人起诉到法院,主张合同未经自己允许进行出售,合同无效。最后法官虽支持了合同的效力,但并不支持A公司取得所有权。这是为什么呢?在这个案件中,A公司所疏忽的点是哪里?往下看笔者所分享的知识点吧!

 

 

企业在进行交易之前要审核所要交易的标的是否有共有人,实践中常见的共有人有家庭成员、合伙人、合作伙伴等。通俗来说,就是所要交易的这个标的物不一定是单独所有,要审核是否有共有人。若有共有人的,合同主体上也要写上共有人信息,同时要求共有人在上面签字,否则将会直接影响合同的履行和合同效力。

 

比如文章开头提到的这个案件,为什么合同有效,A公司最后却没有取得所有权呢?这是因为A公司应当明知出售行为需要李某的妻子签字,却仍单独与李某进行交易,不构成善意取得,故无法取得房屋所有权。

 

因此,主体中审核共有人是必不可少的一步,大家一定要注意对共有人的审查。

 

 

 

优先购买权人、优先承租权人、优先受让权人等享有优先权的主体

 

何为享有优先权的主体?简单举个例子,在商铺租赁合同中,原承租人根据法律通常享有优先承租权,故企业在签订合同之前要确定是否存在优先承租人,避免合同签订后,履行起来有难度。

 

该类优先权通常来自于法律规定或当事人双方约定,企业在交易前应当先询问、审核是否存在该类优先权人。如果存在优先权人,最好发函询问、催告优先权人是否放弃形式优先权,避免后续产生赔偿责任或合同无法顺利履行。

 

再比如大家常见的股权转让交易中有限责任公司的股东对外转让股权。按照《公司法》规定,股东向原股东以外的第三人转让股权,应当经过其他股东过半数同意,经股东同意转让的股权,在同等条件下,其他股东享有优先购买权。因此作为购买股份的企业,一定要求出让方已经履行了内部程序,再进行交易。否则整个股权转让在履行层面上困难重重。

 

标的物的用益物权人、担保物权人

 

用益物权人通常是指对交易标的享有占有、使用、收益的权利人,比如我们常见的享有土地承包经营权、建设用地使用权、地役权的权利人。而担保物权人通常包括享有抵押权、质押权或留置权的权利人。这一类主体对合同的效力、履行都有比较关键的影响。由于这一类主体涉及的专业性较强,篇幅有限,暂不予向大家一一列举,大家感兴趣可以关注后续文章。

 

律师建议

 

合同主体的审核至关重要,建议各个企业在交易前,最好委托律师进行主体的审查或尽调。漫漫征途中,只有合同主体这第一步走好了,后续的交易才可能有一个稳定的保障。

作者:王玲律师